تقلبات السوق العقاري ... حوار مع المهندس عامر معطي

التصنيف: إقتصاد

2010-04-13 02:37 م 5779

مشكلة العقارات .... أزمة طالت صيدا

لا نستطيع أن ننكر الوضع العقاري الصعب الذي تشهده مدينة صيدا خصوصاً مع صعوبة الحصول على شقق للايجار وصعوبة التملك مما يشكل مشكلة اساسية للعديد من الصيداويين الذين لا يسمح لهم مدخولهم بالتملك في صيدا. وهذه المشكلة ربما هي السبب أو أحد الأسباب الرئيسية لأزمة العنوسة وتأخر سن الزواج عند الشباب والشابات. ولالقاء الضوء أكثر على هذه المشكلة أجرت جريدة صيدا نت مقابلة مع السيد عامر معطي رئيس مشاريع الرحاب السكنية.

على الرغم من الوضع الاقتصادي والمالي الصعب عند الناس، والارتفاع الكبير في أسعار العقارات، نلاحظ أن هناك من يشتري، فمن هي الفئة التي تتملك وتستطيع الشراء من أبناء صيدا؟

على صعيد صيدا نسبة الذين يشترون 70% من المقيمين فيها، أما المغتربين فنسبتهم حوالي ( 20ـ30)%. الاستغراب واضح لأن المغترب هو الذي يجلب العملة الصعبة للبلد. هذا الامر بسبب التسهيلات التي تقوم بها المصارف،حيث يستطيع الموظف الذي يمتلك دخل ثابت أن يأخذ قرض اسكان وبالتالي اختلف الوضع الآن حيث انه وبسبب هذه القروض والتسهيلات المصرفية اصبح المقاول قادراً على بيع وتخليص اسعار شقق عدة في مدة لا تتعدى السنة، وتجعل هذه القروض المواطن قادر على دفع سعر الشقة نقداً، وهذا ما جعل حركة العمران في صيدا تتنشط حيث اصبح بامكان المقاول استرداد رأسماله عن طريق بيع الشقق في مدة اقصاها سنة وبالتالي بالاستثمار في مباني جديدة وبالتالي ارتفاع الطلب على الشقق والعقارات " انا بمبيعاتي هناك (10ـ15)%فقط من المغتربين . اذ أنه بالارتفاع الحاصل في اسعار العقارات حتى المغترب لا يستطيع شراء شقة من حسابه الخاص، اذ وصل متر الشقة الآن ب1000 دولار، وبالتالي حتى المغترب يلجأ الى قرض المغتربين.

وهل هذا برأيك هو السبب الاساسي الذي يدفع بالمقاولين الي رفض التقسيط، واعتمادهم على التعامل نقداً في بيع العقارات من شقق واراضي؟

صاحب المال أي صاحب العقار يحب الحفاظ على القيمة الشرائية لرأسماله،لأن ماله يضيع مثلا":انا اشتريت الآن ارض بقيمة 100000$ بعد البناء عليها، وبعد فترة من الزمن اذا كنت اريد شراء ارض بجانبها لا تقل الآن عن150000$ وبالتالي اذا كنت اعتمد التقسيط مستحيل ان امتلك هذا المبلغ،القدرة الشرائية تذوب. بالاضافة الى ذلك فان المصارف تساعد المشتري وبالتالي ليس عنده عذر. في الاوقات السابقة كان السوق ثابت واسعاره ثابتة. هناك امكانية للتقسيط لأن القيمة الشرائية يحافظ عليها اذ كانت أسعار الاراضي والشقق لا تتغير بشكل ملحوظ وبالتالي لا خوف من عملية التقسيط ، ليس الجشع من يمنع التاجر عن التقسيط انما للحفاظ على القيمة الشرائية لرأسماله . ارتفاع اسعار العقارات يستفيد منها كل الناس وتؤدي الى المضاربة اذ ان نسبة المشترين الذين يشترون للمضاربة هي حوالي 50% يشترون العقار ثم يقومون ببيعه لاحقا باسعار مرتفعة للحفاظ على اموالهم.

وعند سؤاله عن قيمة الاستثمار بمجال العقارات في مدينة صيدا ، أكد السيد معطي أن قطاع العقارات هو الانشط في مدينة صيدا لأن السياحة فيها ليست بهذه القوة والزراعة والصناعة خفيفة ، وبتقديري، قال معطي، الاستثمارات في قطاع البناء كقطاع لا تقل عن 40 – 50 مليون دولار أميركي . وأضاف السيد معطي أن الاعمار في صيدا ينتشر في كافة الاتجاهات ليس فقط أفقيا بل حسبما يرغب الزبون،وحسب نسبة العمار الموجودة في الارض اذا كانت مريحة ، وزاد على أن المشترين عادة يفضلون مناطق معينة لكن الآن يشتري الناس في أي مكان للحفاظ على قيمة أموالهم ، فمناطق شرق صيدا هي الامتداد الطبيعي لعاصمة الجنوب ويجد الناس راحتهم في مثل هذه المناطق كونها هادئة ، مثل مجدليون ، كفرجرة، والشرحبيل وهي منطقة لا بأس بها وتشهد نمواً سكانياً ملحوظاً في أوقاتنا هذه .

هل يعتبر البناء الآن تجاري أم ممتاز، وكيف تصفه اذ نسمع شكاوي عديدة حول نوعية البناء من حيث التمديدات الصحية وغيرها التي من شأنها خلق مشاكل لا تنتهي للمواطنين فما هو برأيك سبب ذلك؟

ليس الآن هناك ما يسمى ببناء تجاري بمعنى تجاري هناك بناء نظيف Deluxe وليس Super Deluxe ، وللاجابة على موضوع الشكاوى ، نرى أن السبب هو غزو البضاعة الصينية للأسواق، وهناك بعض التجار الذين يرون في ذلك فرصة للتوفير وهذه البضاعة الصينية تقسم الى باب أول وباب ثاني..... لكن البضاعة الاوروبية هي الافضل والمشكلة أنه وبسبب هيمنة البضاعة الصينية تفقد بعض المتطلبات ذات الماركة الاوروبية من السوق . ونحن" كمشاريع الرحاب السكنية" كل البضاعة التي نستخدمها هي أوروبية وبشكل أدق التمديدات الداخلية لأنه أهم ما في البناء هو التمديدات الداخلية التي من المفروض أن تكون باب أول لأن أي عطل يسبب مشاكل كثيرة من شأنها التأثير على أصحاب الملك وعلى جيرانهم وأهم هذه المشاكل وأكثرها انتشاراً هي "النش" ، وأنا برأيي أنه يجب استخدام البضاعة من الباب الاول حتى لو انعكس ذلك على سعر العقار الذي لا تأخذ التمديدات الصحية سوى 3% من مجمل تكاليفه، وأما رفع الاسعار بسبب ارتفاع أسعار المواد الاولية ما هي الا حجج واهية يستخدمها التجار لأنه وكما ذكرت هذه التمديدات لاتشكل سوى 3 % من سعر الشقة .

بالنسبة لموضوع الايجار نرى في مدينة صيدا أزمة حقيقية فما هو برأيك سبب هذه الازمة ؟

سبق وقلت أن المصارف تعطي قروض الاسكان من المؤسسة العامة للاسكان وهذه القروض هي لمدة 30 سنة ، لا نستطيع أن ننكر أن هناك العديد من الاشخاص المظلومين والذين لا يسمح وضعهم الاقتصادي الصعب بالحصول على القرض السكني، ولكن في الوقت نفسه فان موضوع الايجار لا يخدم التجار بسبب ارتفاع الاسعار فلا يجد التاجر مجال لاسترداد رأسماله سوى البيع بعيدا عن الايجار. بالاضافة الى ذلك فان كمية شراء العقارات الهائلة من شأنها خفض عدد شقق الايجار وبالتالي رفع الطلب عليها الامر الذي يؤدي حسب قانون العرض والطلب الى ارتفاع الايجارات .

كمتخصص بمجال العقارات ما هي رؤيتك لهذا القطاع في المستقبل؟

اذا تم اقرار قانون حق التملك للفلسطينيين في لبنان ، سيصبح العقار الذي يبلغ قيمته الآن 100000$ لا يقل عن ال 150000$ ، وهذا لا يوحي بالتفاؤل أبدا وستصل صيدا الى مرحلة انعدام الشقق ومن الصعب على ابن صيدا أن يسكن في الجنوب، فيبقى الجنوب فيه الاراضي الواسعة ، بالاضافة الى أن الاعمار عائلي بشكل عام، هذا بالاضافة الى بعد المسافة التي تشكل عائقا للكثيرين ما يمنعهم من التملك في الجنوب ..

ما هي النصيحة التي تقدمها للشباب ؟

أنا أقول للشباب اليوم الشقة هي أهم من السيارة التي تقودها ، لأننا سنصل الى مرحلة لن يكون الشباب الذين لا يتعدى مدخولهم المليون ليرة لبنانية قادرين على أن يتملكوا في صيدا وهذا حقا مؤسف. لكن مشاريع الرحاب السكنية بصدد دراسة البدء ببناء مشاريع في مدينة كفرجرة للشباب ستكون بتسهيلات خاصة بالدفع وسنعلن عن هذا المشروع قريباً، وأنا متأكد من أنه سيلقى قبول الشارع والمجتمع الصيداوي ..